ドバイで不動産購入を考えていても、やっぱり価格の高さがネックになっている方は多いですよね。実は、エリアや物件タイプを賢く選べば、意外と手頃で投資価値の高い物件に出会えます。この記事では、ドバイで「安い」と言える物件が買えるエリアを価格帯ごとにピックアップ。選び方のポイントや投資リスクまで、私自身が現地で調べた情報を交えつつ解説していきます。
ドバイには1,000万円台から狙える物件もあって、日本からの投資でも中心地へのアクセスや賃貸需要を考えれば、十分に面白い投資先なんです。ポイントは「適切なエリア選び」と「綿密な下調べ」。これが成功の第一歩になりますよ。
目次
ドバイ不動産は安い？市場の現在について解説
ドバイの不動産市場は、今や世界中の投資家が注目する投資先のひとつ。2025年時点での価格帯や最新トレンドを押さえておくことが、購入判断の要になります。
ドバイの不動産市場の現状とトレンド
ドバイは2020年代に入り、パンデミック後の急回復を経て成長期に入ったと言えます。政府主導の大規模開発プロジェクトが次々と進んでいて、外国人投資家向けの規制もどんどん緩和されています。
たとえばフリーホールドエリアと呼ばれる、外国人でも所有権を取れる地域がどんどん拡大しています。新興住宅地では比較的安い物件が出回っていて、私が実際に見た限りでも手頃な価格のユニットがけっこうありました。
現在ドバイは賃貸需要も安定していて、多国籍企業が拠点を置く中東のビジネスハブとなっています。そのため所得税やキャピタルゲイン税がないのも投資家には大きな魅力ですよね。
| 市場要因 | 現状 | 影響 |
|---|---|---|
| 外国人購入規制 | フリーホールドエリアでの所有権取得可能 | 投資機会の拡大 |
| 税制 | 所得税・譲渡益税なし | 収益性の向上 |
| 賃貸市場 | 多国籍企業の進出継続 | 安定的な賃貸需要 |
| 新規開発 | 新興エリアの開発活発 | 手頃な価格帯の物件増加 |
価格帯別の目安と「安い」の基準とは？
2025年時点の平均相場をざっくり言うと、スタジオタイプは約3,000万円から、1ベッドルームは5,000万円から、2ベッドルームは8,000万円からが一般的。50㎡の2ベッドで考えると、平均単価20,585AED×50㎡＝約4,070万円くらいですね。
とは言え、これはあくまで平均値です。場所を変えれば大幅に安い物件も出てきます。「安い」と判断できる基準は、スタジオで1,200万円以下、1ベッドで2,000万円以下と考えるとイメージしやすいでしょう。
| 物件タイプ | 一般的な相場 | 安い物件の目安 | 主な該当エリア |
|---|---|---|---|
| スタジオタイプ | 3,000万円～ | 1,200万円以下 | インターナショナルシティ、ディスカバリーガーデンズ |
| 1ベッドルーム | 5,000万円～ | 2,000万円以下 | ドバイサウス、DAMAC Hills |
| 2ベッドルーム | 8,000万円～ | 3,500万円以下 | ドバイサウス、DAMAC Hills 2 |
価格が安い物件の共通点について
安い物件にはいくつかパターンがあります。まず、ダウンタウンやマリーナのような中心地から離れていること。車で30分以上かかる郊外エリアだと、価格はぐっと下がります。
次に、新規開発プロジェクトの初期段階。完成前に買うと割安ですが、完成リスクや引き渡し遅れは想定しておく必要があります。
地下鉄駅から遠かったり、生活施設がまだ整っていなかったりすると価格はさらに抑えられる傾向にあります。
- 中心地から車で30分以上離れた郊外エリアに位置
- 地下鉄駅への直接アクセスなしで、バス・タクシー移動が基本
- 商業施設やインフラが未整備の開発途上地域
- 築5年以上の中古物件である
- 眺望や日当たり条件がそれほど良くない
- 共用施設が最低限に抑えられている
安いドバイ不動産が見つかる主要エリアと価格帯
現地でも「ここはねらい目！」とよく話題になる3つのエリアを紹介します。どれも価格帯が手頃で、賃貸需要もしっかりしていますよ。
International City
インターナショナルシティは、ドバイ中心部から車で20〜30分の場所にある、いわゆる入門エリアです。中国・イタリア・ギリシャなどテーマごとに区画されていて、ちょっと変わった街並みが楽しめます。
スタジオなら25万〜30万AED(約1,000万〜1,200万円)で買えるので、初心者にもおすすめです。賃貸は月2,500〜3,500AED、利回り5〜7%が期待できます。
周辺にはドラゴンマートなど生活に必要な施設もそろっていて、現地のインド系やフィリピン系ワーカーから安定した賃貸需要があります。ただ、高級感は期待できないので、その点は割り切りましょう。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| スタジオタイプ価格 | 25万～30万AED(約1,000万～1,200万円) |
| 1ベッドルーム価格 | 35万～45万AED(約1,400万～1,800万円) |
| 月額賃料(スタジオ) | 2,500～3,500AED |
| 期待利回り | 5～7% |
| 中心地までの距離 | 車で20～30分 |
| 主な居住者層 | インド・パキスタン・フィリピン出身の中低所得層 |
| 所有権形態 | フリーホールド(外国人購入可) |
- ドバイで最も手頃な価格帯の物件が豊富
- 賃貸需要が安定し、空室リスクが抑えられる
- 商業施設が複数あり生活利便性は高い
- 初期投資額を抑えつつ短期間で回収可能
- 多国籍な住環境で異文化体験ができる
Dubai South
ドバイサウスは、将来のハブ空港「アール・マクトゥーム国際空港」に隣接する新興エリア。まだ発展途上ですが、政府プロジェクトが進む長期投資向けのホットスポットです。
スタジオは30万〜40万AED(約1,200万〜1,600万円)、1ベッドは45万〜60万AED(約1,800万〜2,400万円)、2ベッドでも70万〜90万AED(約2,800万〜3,600万円)と中心地よりかなり安くなっています。
賃貸は月5,000〜7,000AEDと手頃で、物流や空港関連産業のワーカーからの需要が期待できます。ただし現状はメトロ直結がなく、車移動が前提。商業・娯楽施設はまだこれからです。
| 物件タイプ | 購入価格目安 | 月額賃料目安 | 期待利回り |
|---|---|---|---|
| スタジオタイプ | 30万～40万AED(約1,200万～1,600万円) | 3,500～5,000AED | 6～8% |
| 1ベッドルーム | 45万～60万AED(約1,800万～2,400万円) | 5,000～7,000AED | 6～7% |
| 2ベッドルーム | 70万～90万AED(約2,800万～3,600万円) | 7,000～9,000AED | 5～7% |
- 空港関連の物流ハブとして将来価値が期待
- 政府主導の都市開発が進行中
- 現状は価格抑えめで値上がりポテンシャル大
- 新築プロジェクトが多く最新設備が揃う
- 空港産業従事者からの賃貸需要が安定
DAMAC Hills 2
DAMAC Hills 2はDAMAC Propertiesが手がける大規模住宅地で、ゴルフコースやプールなど共用施設が充実しています。ファミリー層を狙った物件が多いのが特徴です。
スタジオは35万〜45万AED(約1,400万〜1,800万円)、1ベッドだと50万〜70万AED(約2,000万〜2,800万円)くらい。インターナショナルシティやドバイサウスより高めですが、中心地に比べればかなり割安ですね。
子育て世帯向けの共用施設が充実しているので、賃貸運用でも差別化が図りやすいポイントです。
アクセスはシェイク・モハメッド・ビン・ザイード・ロード沿いで車移動が便利。メトロ駅からは少し距離がありますが、主要幹線への接続が良く通勤や買い物には困りません。
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 開発会社 | DAMAC Properties(ドバイの大手デベロッパー) |
| コミュニティタイプ | 総合住宅地(ゴルフコース付き) |
| ターゲット層 | ファミリー層・中所得層 |
| 主要共用施設 | プール、フィットネス、公園、スポーツコート |
| アクセス | シェイク・モハメッド・ビン・ザイード・ロード近接 |
| 期待利回り | 5～6% |
- ファミリー向け長期賃貸運用を考える投資家に最適
- 充実した共用施設で賃貸付けに強み
- 大手デベロッパー開発で完成リスクが低い
- コミュニティ管理がしっかりしていて資産価値が保たれやすい
- 民泊運用の可能性も検討できる
安いドバイ不動産を選ぶ際のリスクと注意点
手頃な物件だからこそ、リスクや注意点は事前にしっかり把握しておきたいところです。購入前の調査が成功の鍵ですよ。
購入時の資金と維持にかかる費用を知っておく
購入時には物件価格のほかに、登記費用（物件価格の約4%）や仲介手数料（2%前後）、弁護士・手続き代行費用（約5,000〜10,000AED）がかかります。
管理費は年間5〜15AED/平方フィートで、50㎡なら年間2,500〜8,000AEDほど。賃貸運用時にはさらに管理委託費として賃料の5〜10%が必要です。
| 費用項目 | 金額目安 | 支払時期 |
|---|---|---|
| 不動産登記費用 | 物件価格の4% | 購入時 |
| 仲介手数料 | 物件価格の2%(買主負担分1%) | 購入時 |
| 弁護士・手続き代行費用 | 5,000～10,000AED | 購入時 |
| 年間管理費 | 5～15AED/平方フィート | 毎年 |
| 物件管理委託費 | 賃料の5～10% | 毎月(賃貸運用時) |
| 修繕積立金 | 物件により異なる | 定期的 |
- 購入価格の10〜15%を初期費用として余裕をもって用意
- 年間維持費は賃料収入の15〜20%程度を見込む
- 為替変動リスクも考慮して円換算で予算に余裕を
- 空室期間をカバーする予備資金を確保
- 大規模修繕の積立計画を事前にチェック
空室リスクと賃貸需要の見極め方
価格が安いエリアでは、入居者を見つけるのが難しい可能性があります。周辺の空室率や掲載期間を現地ポータルでチェックして、賃貸需要を把握しましょう。
また特定国籍の労働者が多いエリアでは、その産業の動向に左右されやすい点にも注意が必要です。年間2ヶ月分の空室を想定した収支計画を立てると安心です。
| 調査項目 | 確認方法 | 判断基準 |
|---|---|---|
| 周辺の空室率 | 不動産ポータルサイト、現地視察 | 空室率10%以下が理想的 |
| 成約までの期間 | 類似物件の掲載期間追跡 | 1～2ヶ月以内の成約が望ましい |
| 主要雇用主の状況 | 周辺企業の事業状況調査 | 安定した大手企業の存在が重要 |
| 交通アクセス | メトロ駅やバス停への距離確認 | 徒歩圏内または直通バスの有無 |
| 生活インフラ | 周辺の商業施設・医療機関確認 | 日常生活に必要な施設が揃っている |
法的手続きと契約上の注意点(エスクロー等)
ドバイではエスクロー制度で買主資金が守られていますが、契約書の条件は必ず弁護士にレビューしてもらいましょう。完成予定の遅延リスクや違約金条項など、見落としがちなポイントがあります。
| 手続き段階 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 物件選定・内見 | 希望物件の視察と条件確認 | 現地確認を必ず行い写真だけで判断しない |
| オファー提出 | 購入意思表示と初期デポジット支払い | デポジット返還条件を明確にする |
| 売買契約締結 | 正式契約書への署名 | 弁護士による契約書レビュー必須 |
| エスクロー口座開設 | 購入代金の預託 | 正規のエスクロー機関であることを確認 |
| 物件引き渡し | 完成検査と鍵の受領 | スナッグリスト作成と修繕要求 |
| 不動産登記 | ドバイ土地局での所有権登録 | 登記費用支払いとタイトルディード取得 |
- デベロッパーの過去実績と財務状況をしっかり調査
- 完成予定日の遅延リスクと違約金条項を要チェック
- 正規のエスクロー口座かどうか確認
- 所有権形態(フリーホールド/リースホールド)を確認
- 外国人購入者向けビザ要件を事前に理解
- 維持費や管理組合規約を購入前に入手
まとめ
ドバイで安い不動産を狙うなら、エリア選びと綿密な下調べがカギになります。International City、Dubai South、DAMAC Hills 2など、1,000万円台から投資可能なエリアは魅力的です。
- スタジオで1,200万円以下、1ベッドで2,000万円以下が安い目安
- International Cityは入門エリアで賃貸需要安定
- Dubai Southは長期成長期待の新興エリア
- DAMAC Hills 2はファミリー向け賃貸で差別化可能
- 初期費用は物件価格の10〜15%を想定
- 空室リスクを見越した収支計画を必ず立てる
- エスクロー制度と弁護士レビューで安全な契約を
まずは現地視察で肌感覚を掴み、信頼できるエージェントや弁護士と一緒に進めるのがおすすめです。適切に選べば、高利回りの資産形成が期待できますよ。
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