ドバイの不動産市場は、2022年以降かなり勢いよく成長していて、2025年現在も過去最高水準の価格をキープしているんです。人口増加や外国人投資家の流入、政府の優遇策が重なって、特に高級住宅地や人気エリアでは年率20〜30％超の値上がりがザラ。この記事では、最新の価格動向を押さえつつ、各エリア別の相場と今後値上がりを見込める地域を、実践的な投資ポイントと一緒にお届けします。
目次
ドバイの不動産価格の現状と推移
2025年のドバイ不動産市場は、まさにかつてないほどかつてない活況を呈しています。移住促進策やゴールデンビザ制度の影響で、世界中から資金と人がどんどん流れ込んでいます。
住宅価格は上昇を続け供給が需要を上回る
2025年初頭のデータでは、アパート価格が前年比21.4％、ヴィラ価格が30.3％の伸びを記録しました。私が現地で聞いた話だと、1日あたり約1,000人もの新規住民が増えていて、現在の人口は約392万人。需要が供給を大きく引き離してる状態なんです。
実は入居率も90％を超えていて、空室はほとんど見当たりません。供給が追いつかない状況は当分続きそうで、急激に価格が下がる可能性は低いでしょう。
過去の推移を見ると、2020年のパンデミック後に一時調整期があり、2022年から本格的に回復局面へ入っています。特に高級住宅セグメントは、コロナ前の最高値を楽々超えてきて行きそうです。
| 年 | アパート価格変動率 | ヴィラ価格変動率 | 主な市場要因 |
|---|---|---|---|
| 2022年 | +12.8％ | +18.5％ | パンデミック後の回復、外国人投資家の本格参入 |
| 2023年 | +16.7％ | +24.2％ | ゴールデンビザの効果、人口流入加速 |
| 2024年 | +19.3％ | +27.8％ | 供給不足の顕在化、富裕層需要の増加 |
| 2025年（初頭） | +21.4％ | +30.3％ | 過去最高の需要、入居率90％超 |
販売数と家賃ともに上昇傾向にある
販売件数も好調で、2025年は約3万3,000件と前年比13.0％アップ。販売総額は623億AED（約2兆3,000億円）で前年比10.7％増となりました。賃貸市場も強く、主要エリアでは年間賃料が15〜25％上昇しています。
富裕層向けの高級物件は特に賃料の伸びが大きく、投資家から見ると魅力的です。賃貸利回りは平均5〜8％という高水準を維持しているのもポイントですよ。
- 販売件数：約3万3,000件（前年比+13.0％）
- 販売総額：623億AED（前年比+10.7％）
- 平均賃貸利回り：5～8％
- 主要エリアの賃料上昇率：15～25％
- 入居率：90％超
ちなみに、ドバイ不動産取引の約70％は外国人投資家によるもの。特にインド、英国、ロシア、中国からの投資が目立ちます。税制優遇と長期滞在制度が、国際マネーをどんどん呼び込んでいるんですね。
エリア別のドバイ不動産価格
ドバイはエリアごとに価格帯も投資特性もガラリと変わります。ここでは注目度の高い主要5エリアをピックアップして、相場と特徴を解説します。
主要エリア5つの不動産価格と特徴
エリアごとに「高級住宅地」「ビジネス中心地」「新興開発」といった相違点があります。投資目的や予算に合わせて、最適な場所を選びましょう。
| エリア名 | 平均価格帯（㎡あたり） | 値上がり期待度 | 投資家タイプ |
|---|---|---|---|
| パーム・ジュメイラ | 50,000～100,000 AED | 非常に高い | 超富裕層、長期保有型 |
| エミレーツ・ヒルズ | 45,000～90,000 AED | 非常に高い | 富裕層、安定志向 |
| ドバイ・マリーナ | 25,000～45,000 AED | 高い | 外国人投資家、賃貸運用 |
| ダウンタウン・ドバイ | 30,000～55,000 AED | 高い | 富裕層、観光目的も含む |
| ビジネスベイ | 22,000～38,000 AED | 中～高 | ビジネス層、中期投資 |
➀ドバイマリーナ
ドバイマリーナは、海沿いの高層タワー群と充実した商業施設が魅力の外国人駐在員向けホットスポット。平均25,000～45,000 AED/㎡（約100万～180万円）。賃貸利回り6～8％と高く、安定したインカムゲインを狙えます。
- 1ベッド：平均120万～200万 AED
- 2ベッド：平均200万～350万 AED
- 3ベッド：平均300万～500万 AED
- 入居率：95％以上
➁ダウンタウン
ブルジュ・ハリファ周辺のダウンタウンは、世界中の観光客やビジネスマンが集まる象徴的エリアです。価格は30,000～55,000 AED/㎡（約120万～220万円）。短期賃貸で高い収益が期待できる反面、初期投資額はかなり大きめです。
- 1ベッド：平均180万～300万 AED
- 2ベッド：平均300万～500万 AED
- 3ベッド：平均500万～800万 AED
- 賃貸利回り：5～7％
➂パーム・ジュメイラ
世界的に有名な人工島・パームジュメイラは、超高級ヴィラと高級アパートが並ぶセレブ向けエリア。価格は50,000～100,000 AED/㎡（約200万～400万円）。希少性と高級感から年々価格上昇率がトップクラスです。
| 物件タイプ | 平均価格帯 | 特徴 |
|---|---|---|
| 2ベッドアパート | 400万～700万 AED | 海の眺望、共有施設充実 |
| 3ベッドアパート | 700万～1,200万 AED | ペントハウスも多数 |
| 4～5ベッドヴィラ | 1,500万～5,000万 AED | プライベートビーチ・プール付き |
➃ドバイヒルズ
ゴルフコースに囲まれた静かな高級住宅地。価格は45,000～90,000 AED/㎡（約180万～360万円）で、主にヴィラがメインです。高い生活品質と安定した資産価値が魅力です。
- 3ベッドヴィラ：500万～900万 AED
- 4ベッドヴィラ：900万～1,500万 AED
- 5ベッド以上：1,500万～3,000万 AED
- 賃貸利回り：5～6％
- 過去3年の年平均価格上昇：25～30％
➄ビジネスベイ
オフィスと住宅が混在する新興ビジネス地区。価格は22,000～38,000 AED/㎡（約88万〜152万円）と手頃で、賃貸需要も安定。開発進展で今後さらに価格上昇が見込まれるエリアです。
- 1ベッド：100万～180万 AED
- 2ベッド：180万～300万 AED
- 3ベッド：280万～450万 AED
- 賃貸利回り：6～8％
- 今後5年間の開発計画が多数
今後値上がりが期待できるドバイ不動産
値上がり期待度は「高級住宅地」と「新興開発エリア」の２タイプに大別できます。高級住宅地は希少性から安定した上昇が見込めて、新興エリアは手頃な価格で今後の開発進展に伴うキャピタルゲインが狙えますよ。
投資においての魅力度が高いエリア
パーム・ジュメイラやエミレーツ・ヒルズは供給が絞られているぶん価格上昇率が高く、過去3年で年平均25〜30％上がっています。
一方、JVCやビジネスベイ、ドバイサウスは今なら比較的安く入れて、インフラ整備や商業施設の拡充で中長期的に大きく伸びそうです。
| エリア分類 | 代表的なエリア | 投資戦略 | 期待リターン |
|---|---|---|---|
| 高級住宅地 | パーム・ジュメイラ、エミレーツ・ヒルズ | 長期保有・資産保全 | 年10～15％上昇 |
| 人気居住エリア | マリーナ、ダウンタウン | 賃貸運用重視 | 利回り6～8％＋値上がり |
| 新興開発エリア | JVC、ビジネスベイ、ドバイサウス | 中期投資・値上がり狙い | 年15～25％上昇可能性 |
| オフプラン | 各エリア建設中物件 | 完成転売狙い | 完成までに20～40％上昇 |
価格上昇をもたらすドバイの開発プロジェクト事例
エメラールのドバイ・ハーバー開発は販売から2年で約35％上昇。メラースのシティウォーク拡張は完成後1年で約28％アップと、高品質プロジェクトは立地と共有施設でしっかり値上げています。
| プロジェクト名 | エリア | 開発企業 | 価格上昇実績 |
|---|---|---|---|
| ドバイ・ハーバー | マリーナ近接 | エメラール | 2年で約35％上昇 |
| シティウォーク拡張 | ジュメイラ | メラース | 1年で約28％上昇 |
| クリーク・ハーバー | クリーク地区 | エメラール | 販売開始から約40％上昇 |
| ラ・メール拡張 | ジュメイラ・ビーチ | メラース | 2年で約32％上昇 |
まとめ
ドバイ不動産市場は、人口増加と外国人投資家の流入で2025年も活況そのもの。エリアによって価格帯も特性もバラバラなので、投資目的＆予算に合わせた選択がカギです。
- 2025年も前年比20～30％の価格上昇を記録、過去最高を更新中
- 入居率90％超で供給不足が続き、値下がりは当面起きにくい
- パーム・ジュメイラ＆エミレーツ・ヒルズは希少性高く長期保有向け
- マリーナ＆ダウンタウンは賃貸利回り6～8％でインカム重視に最適
- JVC＆ビジネスベイは手頃な価格で中長期的な値上がりが狙える
- ゴールデンビザ制度＆税制優遇が投資環境をさらに後押し
ドバイ不動産投資に興味があれば、まずは投資目的をはっきりさせて、予算に合ったエリアを絞り込むことが大事です。高級住宅地で資産を守るか、人気エリアで賃貸運用するか、新興エリアでキャピタルゲインを狙うか。それぞれの戦略に合った現地エージェントや法律の専門家と組んで、慎重に進めましょう。
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