日本人がドバイ不動産を選ぶ理由とは？購入の流れと注意点を徹底解説

2025年11月15日2025年11月17日

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中東のハブ都市として名高いドバイは、いま日本人投資家にとって最もアツい不動産市場のひとつです。個人所得税や固定資産税がゼロという圧倒的な税制メリットに加え、外国人でも完全所有権（フリーホールド）を持てる制度、さらには経済成長のスピードと治安の良さが相まって、注目度は急上昇中なんですよ。本記事では、日本人がドバイ不動産を選ぶ具体的な理由から、購入の流れ、初期費用や維持費、そして注意すべきリスクまでをしっかり解説します。

1 日本人がドバイの不動産を購入する理由
2 日本人がドバイ不動産を買う手続きと主要コスト
3 ドバイ不動産で日本人が注意すべきリスクと対策
4 まとめ

日本人がドバイの不動産を購入する理由

ドバイは石油依存からの脱却を図り、観光・金融・IT・物流など多角的な産業で急発展しています。政府の明確な成長戦略と堅実な経済基盤が、海外投資家でも安心して資産を投じられる環境を整えているんです。日本人投資家がドバイ不動産を選ぶ背景には、税制優遇や治安の良さだけでなく、外国人でも所有権を取れる法制度や、人口増加による需要拡大など、複数の魅力が絡み合っています。

外国人でもフリーホールド（完全所有権）で不動産を購入できる

ドバイには「フリーホールドエリア」が指定されており、この範囲内であれば日本人を含む外国人でも土地と建物の完全所有権を取得できます。売却や相続も自由にできるのが大きなポイント。エリア例としては、ダウンタウン・ドバイ、ドバイ・マリーナ、パーム・ジュメイラといった高級エリアが挙げられます。

逆にフリーホールド以外の地域では「リースホールド」（99年間の賃借権）のみが認められています。期間満了後の更新が必要なので、ビザ取得や資産形成を狙うなら、フリーホールドエリアでの購入がやっぱりおすすめです。物件所在地がフリーホールドかどうかは、契約前に必ず確認しましょう。

所有形態	外国人の権利	主なエリア例
フリーホールド	完全所有権、売却・相続可能	ダウンタウン・ドバイ、ドバイ・マリーナ、パーム・ジュメイラなど
リースホールド	99年間の賃借権	一部の旧市街エリアなど

不動産の購入で投資家ビザを取得できる

ドバイでは一定額以上の不動産購入で投資家ビザの申請資格を得られます。2024年現在、75万AED（約3,000万円）以上の物件で2年間の居住ビザ、200万AED（約8,000万円）以上で5年間のゴールデンビザが狙えます。ゴールデンビザなら更新もラクで家族帯同もOK。移住や長期滞在を考える日本人には大きなアドバンテージですね。

ビザ取得後は、銀行口座開設や現地校への入学、ビジネス展開がスムーズになります。ただし、健康診断や指紋登録などの手続きが必要なので、不動産購入とセットで専門家に相談しながら進めると安心です。RERA登録エージェントやビザ専門業者に事前相談すると手続きがグッと楽になります。

購入金額	取得可能なビザ	有効期間
75万ディルハム以上	投資家ビザ	2年間
200万ディルハム以上	ゴールデンビザ	5年間（更新可能）

日本人でも高い賃貸利回りを期待できる

ドバイ不動産の魅力の一つは、なんといっても利回りの高さです。平均で5〜8%と、東京やシンガポールを上回る水準です。特にドバイ・マリーナやビジネスベイは駐在員や富裕層の需要が安定しているので、空室リスクも低め。現地で話を聞くと、「3ベッドルームで年間利回り6.5%」という事例も珍しくありません。

キャピタルゲインにも期待大。ドバイの人口は2040年まで増加傾向で、住宅需要も伸び続ける見込みです。オフプラン物件を完成前に買って、完成後に売却益を狙う投資家も増えています。ただし、景気や政府の開発政策に左右されやすい市場なので、長期視点＋リスク分散を意識した投資戦略が肝心です。

平均賃貸利回り：5〜8%（物件・エリアにより異なる）
キャピタルゲイン：人口増と都市開発で中長期的に期待大
税制優遇：賃貸収入も売却益も非課税

日本人がドバイ不動産を買う手続きと主要コスト

ドバイの不動産購入は、日本に比べて手続きがシンプル＆スピーディーです。信頼できるRERA登録エージェントを通せば、物件探しから契約、登記まで日本からでも安心して進められます。ここでは、必要書類や物件選びのコツ、売買契約から決済まで、購入時＆保有時のコストをまとめてご紹介します。

日本人が満たすべき条件と必要書類

ドバイでの購入にあたって、日本人を含む外国人に特別な居住要件や語学試験はありません。必要なのは有効パスポートと資金の証明だけ。現地にいなくても契約できますが、本人確認のためパスポート原本・コピー、場合によってはビザや居住証明書が求められることもあります。

契約書はすべて英語なので、日本語対応の仲介業者や弁護士のサポートを受けると安心。特に初めて購入する人は、契約書の条項や支払いスケジュール、引渡し条件を専門家と一緒にチェックしてトラブルを防ぎましょう。

有効パスポート（原本＋コピー）
資金証明書類（銀行残高証明など）
売買契約書（英語版）
登記申請書類（ドバイ土地局指定フォーム）

物件選びと調査プロセスの流れ

まずは信頼できる仲介業者の選定から。RERA登録エージェントを使うことで詐欺リスクを回避できます。日本語対応や日本人スタッフ在籍の国際的な会社を選ぶと、言葉の壁もグッと低くなりますよ。

既存物件とオフプランのどちらを選ぶかは重要です。既存物件はすぐに入居＆運用可能ですが価格は高め。オフプランは割安＆分割払いOKですが、完成遅延やデベロッパー信用リスクが伴います。実績ある大手デベロッパーを選ぶのが安心です。

内覧は可能なら現地で直接見るのがベストですが、遠方でもビデオ通話でチェックできます。立地、周辺環境、共用施設の充実度をしっかり見極めて、将来の賃貸需要や転売時の流動性を確認しましょう。

物件タイプ	メリット	注意点
既存物件	即入居・即運用可能、実物確認可	価格はオフプランより高め
オフプラン物件	価格割安、分割払い可	完成遅延リスク、デベロッパー信用リスク

売買契約から決済までの具体的な手順

購入希望物件が決まったら、まずOffer Letter（購入申込書）を出し、物件価格の5〜10%を予約金として支払います。予約金は正式契約後、手付金に充当されます。

次に売主・買主・仲介が集まって売買契約書にサイン。ここで物件の詳細、支払いスケジュール、引渡し条件を確認します。

契約後は残金を支払い、ドバイ土地局で所有権登記。登記手数料は物件価格の約4%です。登記完了でTitle Deed（所有権証明書）が発行され、正式にオーナーとなります。

支払いは銀行振込や現地口座送金が一般的。日本からの国際送金は手数料と為替手数料がかかるので、事前に金融機関で確認を。ローン利用も可能ですが、外国人向けローンは金利高めなので、自己資金購入が一般的です。

Offer Letter提出＋予約金支払い（5〜10%）
売買契約書サイン（仲介立ち会い）
残金支払い＋所有権登記（DLDにて）
Title Deed取得
鍵の受領＆引渡し

初期費用と維持費の内訳

購入時には登記手数料（物件価格の約4%）や仲介手数料（約2%）、払込スケジュールに応じた支払いが発生します。オフプランなら段階的支払い、既存物件は一括払いが一般的なので、資金計画をしっかり立てましょう。

取得後は管理費（共用部の清掃・警備・保守）や修繕積立金が発生します。広さや共用施設により年間数千〜数万AEDが目安。ドバイは固定資産税ゼロですが、サービスチャージを取るエリアもあります。賃貸運用するなら管理会社委託費や入居募集コストも忘れずに

費用項目	金額の目安	備考
登記手数料	物件価格の約4%	DLD支払い
仲介手数料	物件価格の約2%	買主側エージェントへ
管理費	年間数千〜数万AED	物件・施設次第
修繕積立金	管理費に含む場合あり	デベロッパー判断

ドバイ不動産で日本人が注意すべきリスクと対策

ドバイ不動産は税制優遇や高利回りが魅力ですが、市場変動や為替リスク、法制度の違いなどもあります。特に海外投資が初めてだと、言葉や商習慣の壁で戸惑うことも。ここでは注意すべきリスクと、その対策をまとめました。

市場変動リスクへの備え方

ドバイ市場は原油価格や中東情勢、世界経済に左右されやすい特徴があります。過去にはバブル～調整を経験し、短期の価格変動は大きめです。日本との違いとしては、市場規模が小さい分、売却時に買い手を探すのが難しいこともあります。

リスク対策は、長期保有＋賃貸収入重視の戦略が有効。短期の上下に一喜一憂せず、立地やデベロッパー実績を見極めることが重要です。人気エリアや交通アクセス良好物件は、市場変動時でも需要が安定しやすいですよ。

長期保有を前提とする
立地やデベロッパー実績を重視
複数物件で分散投資
定期的に市場動向をチェック

契約リスクの見極め方

ドバイの契約や登記は英語で、法律用語も多いので、内容を誤解するとトラブルになります。特にオフプランだと完成遅延や仕様変更のリスクがあるため、契約前に弁護士や法務アドバイザーのレビューを受けましょう。また、デベロッパーがRERA登録済みか、過去実績や評判を調べることも忘れずに。

リスク	対策
契約内容の誤解	専門家による契約書レビュー
完成遅延リスク	実績あるRERA登録デベロッパーを選定
法制度の違い	日本語対応の専門家サポート

為替リスクへの対応

ドバイ通貨AEDは米ドルに固定されていますが、円–ドルの動きがそのまま投資に影響します。円安なら円換算額が増えますが、円高だと収益目減りリスクも。

為替リスク管理には為替予約や外貨口座活用が有効。為替予約で将来レートをロックしたり、賃料収入をAEDで保持して有利なタイミングで円転する方法があります。定期的に少額ずつ換金してリスク分散するのもおすすめです。

為替予約でレート固定
外貨口座で賃料保持、好機で換金
少額ずつ定期換金して変動平準化
為替ヘッジ商品も検討

まとめ

ドバイ不動産は税制優遇、高い賃貸利回り、外国人の完全所有権取得など、日本人投資家に魅力的なポイントが満載です。購入手続きは比較的シンプルで、RERA登録エージェントを介せば日本からでも安心して進められます。ただし、市場変動や為替リスク、法制度の違いといった課題もあるため、専門家のサポートを得て慎重に判断することが大事です。