ドバイでマンションを購入するにはどうすればいい？外国人が知るべき最新ルール

2025年11月15日2025年11月17日

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最近、ドバイのマンション購入が外国人投資家の間でぐっと注目を集めています。税金ゼロの個人所得、利回りの高さ、そして安定した価格上昇……魅力的な条件がそろっているからだと言えますね。ただし、フリーホールドエリアなどの規制や独自の手続きがあるので、要点を押さえておきましょう。

この記事では、2025年時点の最新ルールに基づき、購入プロセスや必要書類、狙い目エリア、税制メリット、さらには長期ビザ取得の条件まで、実践的に解説します。投資でも居住でも、ドバイ不動産を成功させる基礎知識を身につけましょう。

1 ドバイでマンション購入すると高い投資リターンが期待できる
2 ドバイのマンション購入手順と注意点
3 ドバイでマンション購入をする場合のおすすめエリア紹介
4 まとめ

ドバイでマンション購入すると高い投資リターンが期待できる

ドバイの不動産市場は、世界的に見てもリターンが高めです。安定した政治・経済、税制優遇──これらが投資家にとって大きな魅力になっています。

直近のドバイ不動産市場の動向

2020年以降、パンデミック後のリモートワーク普及で、高所得者層がドバイへ移住する動きが活発に。結果、住宅需要が急増し、エリアによっては2020〜2024年で50%以上の価格上昇を記録しました。

このように外国人投資家向け制度も次々に緩和・拡充され、2024年の取引額は前年比約30%増。政府のインフラ投資や観光産業の拡大も後押ししており、ドバイ万博後も新メトロ路線や大型商業施設で不動産価値が上がる傾向にあります。

弊社のお客様でもこれから不動産投資を始めたいという方々が多くいらっしゃいますよ。

年度	平均価格上昇率	取引件数増加率	主な市場牽引要因
2021年	+12%	+28%	パンデミック後の需要回復
2022年	+18%	+35%	ゴールデンビザ拡充
2023年	+22%	+42%	世界的な高所得者層の移住
2024年	+16%	+30%	新興エリアの開発加速

マンション購入において重要な賃貸利回りの算出方法

ドバイで注目すべきは、平均5〜8%の賃貸利回り。東京やロンドンと比べても高めです。計算は簡単で、年間賃料÷購入価格×100。例えば150万AED（約6,000万円）の物件で年間12万AED（約480万円）得られれば、表面利回りは8%です。

ただし、管理費や修繕費、空室リスク、仲介手数料などを差し引いた実質利回りをチェックするのが重要。サービスチャージが高めなので、購入前に年間のランニングコストを細かく確認しましょう。

税制とビザなどの投資メリットがある

ドバイ（UAE全体）では個人所得税、キャピタルゲイン税、固定資産税、相続税がすべてゼロ。賃貸収入も売却益も丸ごと手元に残ります。※ただし日本居住者は日本で申告義務があるので要注意。

さらに、一定額以上の不動産購入で長期ビザが取れます。2025年ルールでは、750,000AED（約3,000万円）以上で2年投資家ビザ、2,000,000AED（約8,000万円）以上で10年ゴールデンビザが申請可能。家族帯同もOKなので、現地で長期滞在を検討する人には大きな魅力ですね。

税金の種類	ドバイ	東京（参考）	ロンドン（参考）
所得税	0%	最大55%	最大45%
キャピタルゲイン税	0%	約20%	最大28%
固定資産税	0%	約1.4%	年間課税あり
相続税	0%	最大55%	最大40%

ドバイのマンション購入手順と注意点

日本と比べると手続きはシンプルですが、外国人向けの規制や書類があるので準備が鍵。現地エージェントや弁護士と連携するとスムーズです。

マンション購入の流れと各段階の注意点

大きく分けて4ステップです。まずフリーホールドエリア内（ドバイマリーナ、ダウンタウン、パームジュメイラなど）から物件を選びます。次に予約金（5,000〜10,000AED）を支払って仮押さえ、Sale and Purchase Agreementの締結と10〜20%の頭金支払いへ。

その後、ドバイ土地局（DLD）で所有権移転登記。登記手数料は物件価格の4%ほど＋固定手数料です。書類はパスポート、ビザ関連、emiratesID（あれば）、残高証明、NOC（No Objection Certificate）などを揃えましょう。

物件選定（フリーホールドエリア内）
購入申込＆予約金支払い（5,000～10,000AED）
売買契約締結＆頭金支払い（価格の10～20%）
必要書類準備（パスポート、ビザ、残高証明など）
土地局で所有権移転登記（登記手数料約4%）
残金決済＆所有権証明書受領
物件引渡し＆鍵受取

オフプラン購入の特徴と注意点

オフプラン（建設中）物件は完成済みより10〜30%安いのが魅力。建設マイルストーンに合わせた分割払いも可能で、初期資金を抑えられます。ただし、建設遅延や完成時の市場価値低下リスクがあるので、エマールやダマックといった実績あるデベロッパーを選びましょう。

また、エスクロー口座で購入代金が管理されているかは要チェックです。建設進捗に合わせてデベロッパーへ支払われる仕組みが法で義務付けられています。

項目	オフプラン物件	完成済み物件
価格	10～30%割安	市場価格
支払方法	分割払い可能	一括または短期分割
入居時期	1～3年後	即時可能
賃貸収入	完成まで得られない	即時開始可能
リスク	建設遅延、市場変動	低い
選択肢	多様（最新設計）	限定的

税金や仲介手数料などの費用内訳

諸経費は物件価格の約7〜10%が目安です。大きいのは登記手数料（価格の4%＋4,000AED）で、150万AEDの物件なら約64,000AED（約256万円）かかります。

仲介手数料は2%前後。デベロッパー直売なら不要になる場合もあります。他に鑑定費用3,000〜5,000AED、弁護士費用0.5〜1%、ローン関連費用、年間管理費（5～25AED/sqft）、保険料500〜2,000AED、DEWAデポジット2,000～4,000AEDなどがあります。

登記手数料：物件価格の4% + 固定手数料4,000AED
仲介手数料：物件価格の2%程度（仲介業者利用時）
不動産鑑定費用：3,000～5,000AED
弁護士費用：物件価格の0.5～1%
住宅ローン関連費用：査定費用、手数料など
年間管理費：5～25AED/sqft
保険料：500～2,000AED/年
DEWAデポジット：2,000～4,000AED

ドバイでマンション購入をする場合のおすすめエリア紹介

エリア選びは投資目的か居住目的かで変わります。各エリアの特性を押さえて、自分に合った物件を選びましょう。

投資向けおすすめエリア

ジュメイラビレッジサークル（JVC）は中間価格帯で賃貸需要が安定し、利回り6.5〜7.5%ほど。若いプロやファミリー層がターゲットです。

ドバイスポーツシティはゴルフコースやスポーツ施設が魅力。利回り6〜7%でイベント時の短期賃貸需要もあります。

ビジネスベイはオフィスワーカーや起業家向けで、利回り5.5〜6.5%。メトロアクセスも良く、キャピタルゲインも狙いやすいです。

インターナショナルシティは予算抑えめ派に最適。多国籍労働者層向けで、安定した7〜8%の高利回りが期待できます。

エリア	平均利回り	価格帯（1ベッドルーム）	主なターゲット層
ジュメイラビレッジサークル	6.5～7.5%	60万～90万AED	若年プロ、ファミリー
ドバイスポーツシティ	6.0～7.0%	70万～100万AED	スポーツ愛好家、アクティブ層
ビジネスベイ	5.5～6.5%	100万～150万AED	ビジネスパーソン、起業家
インターナショナルシティ	7.0～8.0%	40万～60万AED	中所得労働者層