ドバイ不動産のローン事情は？外国人でも利用できる銀行と条件を解説

2025年11月15日2025年11月17日

ブログ

ドバイの不動産市場って急成長中で、外国人投資家にもとても人気なんです。実は、外国人でも不動産ローンを組めるんです。現地の銀行はもちろん、日本の金融機関から借りる方法もあります。

この記事では、外国人でも使える銀行の具体例から融資条件、審査ポイント、必要書類まで実践的にまとめています。UAE居住者と非居住者の違い、金利の傾向、頭金の目安など、ローンを組む前に知っておきたい情報をしっかりお伝えしますね。

1 ドバイで不動産でローンを使用できるのか
- 1.1 不動産の購入目的（自己居住・投資）に応じたローンの組み方
- 1.2 ローン利用のメリットとデメリット
2 ドバイの不動産ローンの種類と特徴
3 ドバイにおける不動産ローンの条件と審査ポイント
4 ドバイで不動産ローンを契約するときの実務と注意点
- 4.1 銀行選びと比較のポイント
- 4.2 ドバイでの金利タイプと選ぶポイント
5 まとめ

ドバイで不動産でローンを使用できるのか

ドバイでは、2002年の法改正で外国人でも不動産の所有権取得や抵当権設定が可能になりました。現地銀行からローンが組める土壌が整っていて、意外とスムーズに融資を受けられるんです。

ただし、UAE居住者か非居住者かで使える銀行やローン条件がガラッと変わります。購入する物件の種類や価格、投資目的によってもおすすめのローンが変わるので、注意が必要です。

不動産の購入目的（自己居住・投資）に応じたローンの組み方

自己居住と投資用、不動産購入の目的でローンの組み方はまったく違います。自己居住なら、固定金利型で返済期間が長い住宅ローンが安心です。私がドバイで聞いた話ですが、現地で働くUAE居住者は、Emirates NBDなどで最大LTV80%まで借りられて、金利も比較的低めなんです。

一方、投資用不動産は家賃収入で返済できる範囲で借りるのが鉄則です。現地でもよくある話ですが、投資用ローンは頭金が40〜50%必要で、返済額と賃貸利回りのバランスが大事なんです。

非居住者は現地銀行が使いにくいことも多いので、日本の銀行が提供する海外不動産ローンも視野に入れましょう。日本国内の不動産を担保にすると、1.25%程度から借りられるケースもありますよ。

購入目的	推奨されるローンタイプ	主な特徴
自己居住用	現地銀行の住宅ローン	UAE居住者に有利、最大LTV80%、返済期間最長25年
投資用（賃貸収益目的）	投資用ローン	賃貸収入を考慮した審査、頭金比率40～50%
非居住者の投資	日本の銀行の海外不動産ローン	国内不動産担保可能、金利1.25%～4.75%

ローン利用のメリットとデメリット

ローンを使うメリットは、手元資金が少なくても高額物件に投資できることです。ドバイは物件価格が年率10%前後で上昇するエリアもあって、レバレッジをかけると資産をぐっと増やせる可能性があります。複数物件に分散投資しやすいのもポイントです。

賃貸収益を得ながら資産を築けるのも魅力です。人口が増えているドバイでは、賃貸需要が常に高め。現地で聞いた話ですが、人気エリアなら利回り6〜8～8%は普通に狙えます。

ただし、金利上昇リスクや為替リスクには注意が必要です。変動金利だと返済額が急に増えることも。日本円とディルハムの為替で返済負担が変わるので、為替ヘッジの検討もおすすめします。

ドバイの不動産ローンの種類と特徴

ドバイの不動産ローンは、住宅ローン、投資用ローン、外国人向けローンなどに分かれます。居住者か非居住者か、自己居住か投資かで向いている商品が変わるので、自分の状況に合ったローンを選びたいですね。

居住者向けと非居住者向けでは、金利や融資比率、審査基準がガラリと違います。まずは自分のケースを整理して、銀行に相談するのが成功のカギです。

住宅ローンの特徴

住宅ローンは自己居住向けで最も一般的な商品です。Emirates NBDやMashreq Bank、HSBC UAEなど主力銀行で取り扱いがあり、現地就労者なら比較的有利な条件で借りられますよ。

2025年9月時点で金利は年3.89%〜4.99%くらい。500万AED以下の物件ならLTV80%までOKなので、20%の頭金があれば使いやすいですね。500万AEDを超えるとLTVが60〜70%に下がるので、自己資金が多めに必要になります。返済期間は最長25年。年齢や収入次第で変わりますが、試算するときは25年返済で月々の負担額をシミュレーションしてみてください。

審査のポイントは安定収入です。雇用証明や給与明細、銀行取引履歴で信用情報を確認されます。現地での勤務期間が長いほど審査に通りやすいので、最低6か月以上の就労実績を用意しましょう。自営業者は財務諸表や納税証明が必要になる場合があります。

項目	内容
対象者	UAE居住者（外国人含む）
金利水準	年率3.89%～4.99%
最大融資比率（LTV）	500万AED以下：最大80% / 500万AED超：60～70%
最低頭金	20%以上
返済期間	最長25年
主な提供銀行	Emirates NBD、Mashreq Bank、HSBC UAE

投資用ローンの特徴

投資用ローンは賃貸収益を見込んだ物件購入向け。自己居住用と違い、賃貸収入が返済能力の重要指標になります。銀行は立地や想定家賃をもとに審査するので、事前に賃貸需要の調査が欠かせません。

一般的に頭金は40〜50%必要で、LTVは50〜60%程度。投資用不動産はリスクが高いとみなされるため、融資比率はやや低めです。返済額は想定家賃収入の70〜75%以内に収めるのが条件で、銀行ごとに基準が微妙に違います。

金利は住宅ローンより高めで、年4%〜5%台が相場。返済期間も15〜20年程度と短めです。複数物件を組む場合はポートフォリオ全体の収支バランスが審査対象になるので、全体として黒字化できるプランを立てましょう。

対象は賃貸収益を目的とした投資用不動産の購入
頭金比率は40%から50%と高めに設定される
融資比率は物件価格の50%から60%程度
賃貸収入の見込みが審査の重要な要素となる
返済額は想定家賃収入の70%から75%以内が目安
金利は住宅ローンより高く、年率4%から5%台が一般的
返済期間は15年から20年程度となることが多い

外国人向けローンの違い

外国人向けローンは居住者か非居住者かで条件が大きく変わります。居住者なら現地銀行でスムーズに借りられますが、非居住者向けは融資比率が50〜60%、頭金は40〜50%以上必要で金利も高めです。

日本在住の方は、日本の銀行が提供する海外不動産ローンが意外と使えます。東京スター銀行などが金利1.25%〜4.75%で提供していて、国内不動産担保があれば低金利を狙えます。ただ、審査に時間がかかるので、購入前に仮承認を取っておくと安心です。

為替リスクも忘れずに。本来ならUAEディルハムで返済するので、日本円借入時はレート変動で返済額が変わります。為替ヘッジや返済プランのシミュレーションもしっかり行いましょう。

区分	融資比率	金利水準	主な特徴
UAE居住者の外国人	最大80%（500万AED以下）	年率3.89%～4.99%	現地銀行の標準的な住宅ローン利用可能
非居住者（現地銀行）	50%～60%	居住者より高め	自己資金40%～50%必要、審査厳格
非居住者（日本の銀行）	銀行により異なる	年率1.25%～4.75%	国内不動産担保可能、審査に時間要

ドバイにおける不動産ローンの条件と審査ポイント

ドバイでローンを組む際は、収入の安定性、信用履歴、物件価値、自己資金などが総合評価されます。特に外国人は現地での信用実績が短いので、しっかり準備しておくことが大切です。

審査では、月々の返済負担率や、職歴の安定性、頭金の額、物件の立地や賃貸需要もチェックされます。

必要書類と提出の流れ

ローン申し込みに必要な書類は、パスポートコピー、居住者ならレジデンスビザとエミレーツID、雇用証明書、給与明細、銀行取引明細などです。自営業者は財務諸表や納税証明が必要なケースも。非居住者は本国の収入証明や資産証明が求められます。

物件関連の書類も肝心です。売買契約書のドラフトや銀行指定の評価会社が作る評価書が必要で、評価額が融資額の基準になります。評価結果で「借りられる金額」がほぼ決まるので、評価会社選びもポイントです。

手続きの流れは、まず銀行に事前相談して必要書類リストをもらい、書類を準備して正式申込み。審査は2週間〜1ヶ月ほどで、承認後にオファーレターが発行されます。その後、評価や法務チェックを経てローン契約締結です。

銀行への事前相談と必要書類リストの入手
必要書類の準備（パスポート、ビザ、収入証明など）
正式なローン申し込みと書類提出
銀行による審査（2週間から1か月程度）
承認とオファーレターの発行
物件評価と法務チェック
最終的な融資契約の締結

返済能力などローンの審査で重視される項目

審査ポイントで一番重いのは返済負担率（月収の40～50%以内）。あとは信用履歴、勤務期間、雇用先の安定性も大事です。現地での勤務が長いほど審査に通りやすくなるので、最低6か月以上の就労実績を用意しましょう。

自己資金の額も大切で、頭金を多めに用意すると銀行リスクが下がり審査通過率がアップします。加えて、追加の預金があると余裕資金として評価が高くなります。

物件の価値も見られますが、個人的には立地や賃貸需要を重点的に調べるのがおすすめ。投資用なら将来の賃貸需要は必ずチェックしてくださいね。

審査項目	評価基準	重要度
返済負担率	月収の40%～50%以内	非常に高い
信用履歴	過去の返済状況、延滞の有無	高い
雇用の安定性	勤務期間、雇用形態、勤務先	高い
自己資金額	頭金比率、追加の預金残高	高い
物件の価値	立地、市場価値、賃貸需要	中程度

不動産ローンにかかる手数料や諸費用

ローン借入以外にも諸費用が発生します。物件登記費用（物件価格の約4%）、仲介手数料（2%前後）、ローン申し込み手数料（融資額の0.5〜1%）、評価手数料（2,000〜5,000AED）、事務手数料などが必要です。

保険料も忘れずに。建物保険は年間物件価格の0.1〜0.3%、生命保険を条件とする銀行もあります。早期返済するなら違約金（融資残高の1〜2%）も考慮しましょう。

物件登記費用：物件価格の約4%
不動産仲介手数料：物件価格の約2%
ローン申し込み手数料：融資額の0.5%から1%
物件評価手数料：2,000AEDから5,000AED
建物保険料：物件価格の0.1%から0.3%（年間）
生命保険料：借入期間中継続して必要
早期返済違約金：融資残高の1%から2%

ドバイで不動産ローンを契約するときの実務と注意点

実際にローンを組むときは、銀行選びから金利交渉、契約締結まで気をつけたいポイントがいっぱい。言語や商習慣が違うので、情報収集と準備が大切です。

銀行選びと比較のポイント

Emirates NBD、Mashreq Bank、Dubai Islamic Bank、Abu Dhabi Commercial Bank、HSBC UAEなど多数ありますが、金利水準、手数料、融資条件、サービス内容は銀行ごとにバラバラです。表面金利だけでなく手数料や保険料込みの実質コストを比較しましょう。

正直、英語対応や外国人向けサポートがしっかりしている銀行がおすすめです。HSBC UAEは国際ブランドだけあってオンラインバンキングや英語サポートが充実していますよ。

それから、融資スピードも重要。ドバイでは人気物件がすぐ売れるので、事前審査から融資実行までのタイムラインを事前に確認し、短い銀行を選ぶとチャンスを逃しません。

比較項目	確認ポイント
金利水準	表面金利と実質金利の両方を確認
手数料	申し込み手数料、事務手数料、その他費用の総額
融資条件	融資比率、頭金比率、返済期間の柔軟性
審査基準	外国人への対応、必要書類、審査期間
顧客サービス	英語対応、オンラインサービス、サポート体制
融資スピード	事前審査から融資実行までの期間